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房企信托融资“风险转移”危局
2011年09月30日10:50
信息来源:21世纪经济报道

核心提示:入低迷房市,能否收回尚是疑问。房企信托融资存有诸多隐患,一场“风险转移”危局正在蔓延。

自9月22日传出涉及绿城集团的房地产信托产品遭遇调查以来,房企利用信托融资的诸多案例逐步浮出水面。

银行信贷紧缩背景下,信托融资成为房企资金的重要来源之一。本报记者近期调查发现,房企信托融资存有诸多隐患,一场“风险转移”危局正在蔓延。

资金源头难控

“执行好差别化的房贷政策,严控资产价格泡沫,从资金源头上前瞻防控风险。”银监会主席刘明康8月23日在银监会系统2011年新入会人员培训班如此表述,在他看来,房地产价格泡沫的严控要把好资金源头。

事实上,银监会去年12月曾专文提示“信托公司房地产信托业务风险”。

但从实际情况看效果一般,尽管银行信贷资金对房企收紧,但诸多房企开始利用信托公司融资,部分资金已间接进入低迷房市,能否收回尚是疑问。

据用益信托工作室统计,2011年9月19日到25日发行的产品中,融资规模最大的仍是房地产信托,7款产品共募资14.72亿元,占总发行规模的50.41%。

值得注意的是,越来越多的A股上市房企也开始加入“借道”信托融资的队伍。

9月29日,苏宁环球(000718.SZ)发布股权质押公告:实际控制人张桂

平将所持7500万股质押,用于向华能贵诚信托融资提供质押担保。

同日,南国置业(002305.SZ)股东武汉新天地投资将持有的9200万股质押,为公司通过中诚信托发行总额为1.7亿元、期限为18个月的信托提供担保。

“这是一种业内常用的模式,股权质押后融资。”29日,一位信托执行经理告诉本报记者,目前,房企信托融资模式主要是信托贷款,房企先委托信托公司对自有房地产项目设立信托计划,信托公司再向资金委托人募集信托资金,并将募资以贷款方式发给房企,“当然,房企会用某种方式质押,到期还本付息。”

不过,上述信托执行经理坦言,凡是上市房企基本都用股权质押,“其实有一定风险,毕竟股票波动不可控。”

截至9月29日,南国置业今年除权后跌幅超过40%,苏宁环球过去两周跌幅超过15%。

29日,用益信托工作室理财分析师岳婷告诉本报记者,房地产行业面临的主要是系统性风险,“融资难,几乎是每个房企最头疼的事情,但资质好的房企还是能从信托公司融资,资金源头仍难以控制。”

融资风险转移

资料显示,上半年房地产信托发行规模为1670.1亿元,收益率9.81%。7月房地产信托收益率已升至10.38%,截至上周,此类信托平均收益率已达11.14%。

岳婷认为,收益率不断上升表明房地产的信托融资渠道受阻,“一些资质不好的房企,即使收益率高,监管部门也不会给他们通过,主要是控制风险。”

但是,关联方收购转移房地产行业风险的苗头已出现。

9月28日,中航地产(000043.SZ)发布公告,以2.67亿元受让中航信托持有的岳阳建桥投资置业有限公司(下称建桥置业)75%股权。

今年1-7月,建桥置业营业利润-590万元,净利润-596.62万元,截至评估基准日7月31日,建桥置业净资产账面值为1.67亿元。

该企业核心资产为岳阳经济开发区珍珠山路以西2-5号地国有土地使用权,项目正处于设计及前期施工阶段。

上海一位基金经理坦言,中航信托的实际控制人中航工业集团,是中航地产实际控制人中航技术国际控股的大股东,“其实,以建桥置业的资质想去信托公司融资很难,明显是控股股东让中航地产接收,再融资开发手上的项目,这等于是将风险转嫁给上市公司股东。”

此外,房地产信托融资模式也由“质押融资型”向“基金型”转变,风险随之放大。

平安信托8月推出的平安财富安城1号房地产基金信托产品,就是“以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目,年化收益25%以上”,这是以股权的名义变相融资,但其“浮动收益”暗藏风险不可忽视。

岳婷告诉记者,房地产信托“基金化”是趋势,投资者原来只是资金提供方,享受固定收益,现在则能享受项目开发的收益,“但房地产业处于调控期,银行信贷规模、利率和房地产政策变化幅度较大。不过,这种模式更能刺激信托公司主动管理产品及风险控制。”

在上述基金经理眼中,房地产信托融资的创新,无非是“以提高收益率的噱头转移风险”,但风险不可控,“回报率取决于项目的销售价格和销售速度,如果调控继续从紧,房地产业可能出现偿付问题,到时谁来偿付投资者的本金?”

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地产信托 房地产基金 房地产项目 房地产信托 房地产信托产品 公司融资 
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