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房企融资渠道畅通不在 房地产融资方式需多元化
2015年02月26日17:02
信息来源:投融界

【内容摘要】房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称。目前,我国房地产企业已经不再那么风光,同样面临着融资难、融资渠道不畅通的问题,急需要创新多种融资渠道相结合的多元化融资模式。

房企融资渠道畅通不在 房地产融资方式需多元化

房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析,融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点,如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计,要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。

目前,我国的房地产发展已经进入了一个非常特殊的时期,可能面临行业的重新洗牌,是被淘汰出局还是能渡过难关稳健发展,关键看能否打造一个好的融资平台,进行融资方式的创新,拓展融资渠道。

房地产融资方式

1、银行贷款

在我国,银行贷款是任何行业的企业融资的首要选择。房地产银行贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款和近几年才出现的并购贷款等。

2、房地产信托

房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。在银行信贷收紧的情况下,房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来,信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。

3、上市融资

上市可以化解金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。但是,房地产企业上市非常困难,因为它的赢利模式有别于一般工业企业,资金流不连续,呈现周期性的大进大出的状况,难以达到上市要求,现全家约有5万多家房地产企业,上市的只有100家左右,且有一半是买壳上市。

4、私募股权融资

私募股权投资(PE)是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集资金,主要向未上市企业进行的权益投资。私募股权投资包括风险投资天使投资和其他类型。

5、债券融资

债券是指资金需求者发行债务凭证给资金的供应者,根据票面上约定的利息,在一定时间内,你把这个利息给人家,到了一定的时间内,你再偿还本金。房地产债券是企业债券中的一个组成部分。现在我国房地产公司债券有两个硬性指标,一个是上市公司,一个是净资产要达到10亿人民币以上,所以不适合中小企业。

6、房地产信托投资基金

房地产投资信托基金(REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资,不会给企业增加债务负担;同时,它又以分散投资、降低风险为基本原则,其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例,使企业不会丧失自主经营权。

7、股权转让和项目转让

我国目前房地产大多数都是项目公司,转让的时候大多数都是股权转让,以股权形式代替项目转让。项目转让有几个优点:一是手续简单,便于操作;二是费用节省,不用缴纳土地增值税和契税;三是与第三人的合同履约不受影响,无须变更其他的相关合同;四是不影响项目开发进度。

8、典当融资

房地产典当是一种替补融资手段。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点,积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁,房屋正在成为今天典当行最大标的业务。其主要特点有:一是典当后原则上你不能住,除非典当行允许;二是出典人只能是借款人本人,和房地产抵押不同,抵押人可以是债务人也可以是第三人;三是业务量小,几十万到几百万。

9、保险资金

我国的保险资金,总量可能超过45000亿,以前除了自用办公楼外,不能投资房地产,但随着2010年9月5号《保险基金投资不动产暂行办法》的出台,大量的资金(不超过4500亿)的资金开始涌入房地产领域。保险基金是以债券股权物权方式投资的不动产,其剩余的土地使用年限不得低于15年,且自投资协议签订之日起5年内不得转让。

其投资不得有以下行为:提供无担保债券融资;直接从事房地产开发;设立房地产开发公司或者以股票投资的方式控制房地产企业。所以有眼光的房地产公司,有眼光的投资银行,有眼光的信托公司和私募股权基金管理公司,一定要和保险基金合作。

10、海外地产基金

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。

我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金,摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国,大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼,或股权投资于房地产建设项目,有些则独立开发房地产项目。

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融资模式 房地产融资 房地产信托 
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