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房地产融资渠道下一城 投融界解析REITs
2015年01月26日14:11
信息来源:投融界

投融界讯 过去20年间,房地产企业扩张给外人留下的最直观印象就是拆旧房建新房、拆旧城建新城,摧拉枯朽,攻城略地。“能够拥有如此之大干劲的动力源自房地产企业能够获得源源不断的资金,从银行贷款到表外信托,从上市融资民间融资,地产企业在融资创新上,也一直极具创新,攻城略地”,投融界www.trjcn.com)一位融资专员如此认为。

房地产融资渠道下一城 投融界解析REITs

投融界是专业的投融资信息服务平台,为项目和资金提供撮配服务。平台已经累计帮助企业融资超过500亿元,受到相关部门的肯定和鼓励。

在投融界看来,在融资方式的创新上,地产企业一直领先于其他行业。例如推出个人房贷后,地产企业第一时间与银行进行了接触和结合;在地产调控的时段,从银行贷款不太容易,地产企业很快找到了上市融资这条路;除此之外,贷款信托产品的出现、各类理财产品的出现,背后主要推手还是地产企业。现在,地产企业又在融资方式上动起了脑筋,即房地产信托投资基金(REITs)。

什么是REITs?

在解释这一概念之前,我们不妨先看看万达的模式。

万达以房地产起家,但是却以商业地产成名。实际上,房地产以及商业地产一直都是万达的两条腿。在万达地产名下,其实有两个万达,一个是商业地产万达,一个是房地产万达。商业地产万达主要业务涵盖酒店、商铺、电影院等,而房地产万达则包括住宅、写字楼。万达对两大地产板块,有一个原则:商铺只租不售、房地产只售不租。商业地产的繁荣促进了房地产的增值,而房地产销售资金补充了商铺开发的资金。两者缺一不可,这也是万达广场成功的秘诀所在。

那么,如果万达只进行商业地产的开发,是否可行?

“一条腿的万达将会很快遇到资金的匮乏和短缺”,投融界该融资专员表示。

“而REITs的好处就是,只有商业地产的万达,同样可以实现持续运营”,该融资专员补充说。

根据投融界这位融资专员的解释,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。以万达商业地产来说,就可以设计一款REITs产品,由商业地产投资管理机构发行,向公众或者企业出售来募资,地产租金用于支付投资收益

REITs试点

根据投融界一位融资专员介绍,REITs产品在欧美国家是房地产企业融资的重要渠道之一,全球有大约20个国家都有REITs产品,其中以美国市值最大,约占REITs总市值的一半。

“美国的REITs的主要是向公众进行募资,其投资收益高于债券,而低于股票”,投融界该融资专员解释说。

我国在2009年开始进行REITs框架试点工作,但是只能算是“伪REITs”,因为其仅限于银行间流通,没有公募属性,其对房地产企业融资促进作不大。

根据投融界收集的信息,近期住建部已经对REITs进行了重新部署,要求在北京、上海、广州、深圳四个特大城市进行试点工作,根据各种迹象显示,真正的REITs有望在国内出现。

REITs产品的出现也是时势使然,过去几年,公租房的建设一直缺少资金,加之财政增长的放缓,REITs产品的发行,通过向公众进行募资,可以为公租房、廉租房的建设提供资金来源,当然,对商业地产、旅游地产等建设周期较长的项目来说,REITs将会成为其新的融资渠道。

REITs的影响

房地产作为对资金流动性、资金规模要求非常高的行业,只要拥有足量的资金,中短期地产行业依然会持续上涨。而REITs恰恰为地产企业提供了新的财源,对于物业地产企业来说,无疑是巨大利好。

“REITs不占用企业的信贷额度,对地产企业财务结构的改善也有帮助”,一位在投融界注册的地产企业主表示。

另外,REITs的发行,也会加快公租房等公益性住房的建设进度,间接地促进基建工程类项目的增长。

投资人来说,REITs产品的收益主要看募资项目租金的收益,其投资收益不会高于股票收益,但是却高于债券收益,可以适当作为一种新的投资产品。

不过,REITs作为公募基金,其风险也会被放大,为了防范风险,其发行的门槛自然也不会低。一线的地产企业、具有较强管理能力的地产投资企业,或许才能够进入发行之列。

只要我们这样想象一下,上海陆家嘴东方明珠的一部分,有可能成为你的物业;北京中关村写字楼中的某一间,有可能属于你;而这,可以通过REITs实现。仅仅是这一点,REITs就值得期待。

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标签:
融资渠道 上市融资 民间融资 房地产融资 
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