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房地产融资战略案例分析 从基础上提出融资优化策略
2015年01月15日17:15
信息来源:投融界

【内容摘要】房地产企业是一个资金密集型企业,开发周期长,资金投入大,对金融的依赖度很高。资金作为房地产企业的“血液”,一旦出现断流,将会产生巨大的风险,使房地产业和金融业遭受重创。2008年美国次贷危机引发全球金融危机,敲响世界警钟,为此,各国纷纷出台相应的房地产调控措施。

房地产融资战略案例分析 从基础上提出融资优化策略

对此,我国也在2010年相继出台了“国十条”、“新国八条”、“新国五条”等等策略,并且于2011年连续6次上调存款准备金率,不断加强银根紧缩吗,限购限贷,希望从根本上帮助房地产行业发展。

从金融角度来看,我国房地产企业的融资方式比较单一,并且过度依赖于银行信贷。在我国资本市场尚不完善的情况下,严厉的政策调控使房地产企业的融资环境日益恶化,融资压力与日俱增,中小企业纷纷陷入财务危机,因此,房地产企业开辟新的融资渠道,改善现有的融资方式具有十分重要的现实意义。

某房地产公司是一家二级房地产开发商,属于某集团的一个子公司,在2010年前,某公司一般以集团的名义融资,资金由集团财务公司实行统一调度和管理。随着集团规模的日益扩张和国家调控政策的陆续实施,集团的资金链出现了严重的“供不应求”现象,资金压力与日俱增。

因此,该集团决定从“银行家”向“企业家”过渡,逐步推行“母子公司共同造血”的金融改革制度,并且鼓励支持子公司独立融资。从资金供给的角度出发,子公司现有的资金来源有限,融资方式比较单一,多为项目债务融资;而站在资金需求的角度,2012年的资金安排计划显示,4月要向集团总部上缴利润2.7亿元,5-10月公司面临16.9亿元的还款压力。此外,2011年底新增的4个项目也需要大量的开发资金支持。如果资金不能及时到位,2012年年底公司的资金峰值将高达9亿元,资金链可能会出现断裂的危机。公司的管理层深刻意识到,必须优化现有的融资方式,快速有效地融通资金,绝不能使资金断流。

该子公司融资困境分析

一、财务状况分析

经过对于该子公司的偿债能力、盈利能力、营运能力和现金流量的财务分析,可以明确该公司的融资结构以及可能面临的财务风险。

二、现有融资方式分析

1、过度依赖银行贷款。这是现如今所有房地产企业的融资现状,公司最近三年的资产负债率平均水平在80%以上,其中预收账款比例较高,主要包括定金和预收房款,而预收账款的30%又源自银行按揭贷款,加上与往来单位和供应商之间的短期结算款,公司的综合信贷比例在90%左右。并且,公司的资金来源主要是与合作单位共同开发以及少量的信托借款,占比较少。

2、负债结构不合理。负债结构对公司的盈利能力和财务风险均有较大的影响。一方面,流动负债的资金成本相对较低,但会使公司面临较高的财务风险;另一方面,长期负债的使用周期长,财务风险较低,但较高的资金成本也会影响公司的盈利能力。

3、融资成本较高。2011年,公司因项目开发需要,通过信托借款融资15亿元,借款期限是两年,利率高达15%,并以该项目50%的股权作为担保。短期来看,公司融得一定的资金,但融资的目的是为了获得预期较高的投资回报率,而且房地产项目开发周期长,较高的资金成本会使企业面临巨大的经营风险和财务风险。

4、财务管理水平有待提高。该公司财务部下有四个工作小组:资金组、核算组、收款组和税务组,并且与成本部是独立运行的。由于公司业务量较大,公司为每个项目公司的核算工作配备两个人员,称为A和B,但责权利不明确,很容易导致相互推诿、出错率较高的后果。

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标签:
融资策略案例 房地产融资 房地产信托 
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