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我国房地产融资方式有新变化 从结构认识开始
2014年12月10日17:18
信息来源:投融界

【内容摘要】前几年,房地产融资占融资比例之重,而随着近年房地产风向的转变,我国房地产融资方式也有新的变化。许多专家认为当前的融资结构不太合理,银行风险过度集中。对此,我们先从结构认识开始了解。

我国房地产融资方式有新变化 从结构认识开始

一、我国房地产融资结构的主要特点

1、间接融资比重较大

《2004年中国房地产金融报告》指出,自1997年以来,我国房地产开发资金来源中来自银行资金的占比一直在50%—60%之间。以2004年为例,当年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,第一资金来源是“定金和预收款”达到7395.3亿元,比上年增长44.4%,占房地产开发投资资金来源的43.1%;居第二位的是房地产开发企业“自筹资金”,为5207.6亿元,增长了38%,占30.3%;第三则是“银行贷款”,为3158.4亿元,仅增长了0.5%,占18.4%。但实际上,企业“自筹资金”主要由商品房销售收入转变而来,约70%来自银行贷款,“定金和预收款”约有30%来自银行贷款。由此可推算出,2004年房地产开发中使用银行贷款的比重应在55%以上,风险集中于银行。

2、房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。

1997年至2002年间,我国房地产投资年增长速度先升后降,但增长速度仍为两位数,有的还高于同期全国固定资产投资的增长速度。2003年以来,为抑制投资过热,央行和银监会相继出台了一系列的紧缩信贷政策,使房地产企业资金更加吃紧,一些小企业不得不退出房地产行业。尽管这些宏观调整政策使近几年的房地产开发贷款逐年略有下降,但居民个人购房申请的银行按揭贷款余额不断上升,年增长速度维持在30%左右。所以,房地产贷款余额增幅仍然较大。从金融机构贷款结构来看,房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额在逐步增加,如2002年3月末,这一份额为27.2%,2003年6月底达到32.1%,2004年底达到34.3%,2005年3月底上升到34.5%。

3、房地产融资渠道少,行业外资金、海外“热钱”不断流向房地产业

在发达国家,房地产金融产品很齐全,有股权融资、项目融资、基金、发债、信托、抵押等,风险比较分散;而我国金融市场上,不仅产品少,目前仅有的信托、上市、企业发债等方式发展也非常有限,使房地产融资风险集中在银行贷款。此外,随着近几年房地产的火热发展,人民币升值趋势凸现,大批的行业外资金、海外“热钱”纷纷涌入房地产业,成为北京、上海、杭州、广州、深圳等几个热点大城市房价大幅上涨的重要原因之一。这加剧了房地产业的竞争将越发激烈,在促使其利润率不断下调的同时,也增大了房地产业的风险,进而升级银行风险。

综合上述特点,不难得出“我国房地产融资结构不合理,风险过渡集中银行”的结论。但是这些特点分析大都是从房地产行业与房地产金融角度来进行的,算是中观视角;如果从更宏观的角度来看,并于国外房地产发展历程相比较,则会有新的发现、新的认识。

二、几点新认识

1、在经济发展水平较低的阶段,银行贷款是房地产成长阶段的主要资金来源。

一般地,经济发展进入人均收入为1000美元-4000美元的阶段是房地产的黄金发展阶段,因为在一定收入支撑下的旺盛消费才能成为房地产发展恒久的“经济加速器”。而我国经济正处于这一阶段,出现房地产投资年年增长,甚至超过全社会固定资产投资的增长速度。据统计,2005年的房地产投资已相当于GDP的13%,房地产业正逐渐成为我国的支柱产业。但是,与国外相比,我国房地产业发展水平还较低,房地产企业的主要业务还是房地产开发,基本上算第二产业;而国外的房地产业已成为标准的第三产业,房地产金融和服务业务大大超过建筑业务。显然,在这一阶段,最稳定的、持久的房地产资金支持就是银行贷款了。事实上,很多新兴行业成长初期的金融支持都绝对依赖于银行,国外一些发达国家房地产早期发展资金也大都来自银行。所以,目前我国房地产发展所需资金有50%以上都来自银行,是一种正常现象,是与现阶段我国经济发展水平和房地产金融格局相适应的。

2、风险低的居民个人住房按揭贷款增长潜力巨大。

在国外成熟的房地产市场,居民购房融资首选还是银行贷款,有的国家通过按揭销售的住宅甚至达90%以上。而目前我国银行发放的个人住房按揭贷款占银行房贷的比重不足10%,远低于国际上20%-40%的水平,按揭贷款占GDP的比例也偏小。如2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%,而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%,其中英国为60%,德国为47%,荷兰达到74%。这说明我国居民个人住房按揭贷款的规模发展空间较大,未来银行贷款比例仍会较高,但风险较低。此外,风险大的房地产开发贷款还在逐年下降,也能降低银行贷款风险。

网友评论:

“向左不前”:众筹对房地产就是一个好的融资模式。

“大呼呼”:没人买房子了,就成了房地产的风险,从而也增大了银行的风险。

“星星不灭”:未来房地产的融资渠道、参与主体将会越来越多。

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融资结构 融资方式 房地产融资 
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