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任志强发言2017下半年有可能低价卖房

2017年10月09日16:14| 来源:投融界| 收藏| 发到我的邮箱|

说到中国过去20年的经济发展,“楼市”是一个绕不开的话题。经历了近十年的价格上涨,中国房地产市场目前已由开发时代转向了存量资产运营时代。而经历了2016年的中国楼市快速猛涨,随着限购、限贷、限价、限售等一系列楼市调控措施的实施,2017年正在成为中国房地产市场全新的分水岭。

近日,任志强在公开场合做了名为《房地产可能的发展趋势》的主题演讲。其中,他谈到了关于中国房地产现状和未来发展的可能趋势。

任志强发言2017下半年有可能低价卖房

关于土地和住宅的价格:

你们看一下今年房屋住宅价格的上涨,并且,住宅价格连续上涨,由5900元/平米上到6200元/平米,这是平均数情况,涨的快不快?还在继续上涨。

所以说今年是中国房价历史上最高的一年,因为土地价格也在不断上涨,那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢?

我们先看看第二季度三大区域,哪个区域最高,珠三角,所以深圳的房价最高,珠三角比长三角的土地价格还高,那么环渤海地区呢就相对低一点,所以现在排在最前头的还是深圳的房价,然后才是长三角的房价,然后才是北京,环渤海地区或北京地区的一些房价。

那么我们再看看一二三四线城市,一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多,所以一线城市的房价自然要高,当然一线城市有几个,四个,我们全国有多少个城市啊?657个城市,所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准,其实不是房价的标准,其实我们看看二线和三线就会发现,三线城市实际的情况还很低。

如果我们只计算三线城市的话,一般地市级以下这些城市的房价,在今天来看,大概只有平均不到四千块钱。

你说中国的房价很高吗?我不承认。

因为大部分城市是这一类城市,我们只公布了70个城市的数据,650个城市里70个只是个少量数,大部分房价没那么高。

地价和房价存在着什么关系

这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了,而我们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价,只有我们的东部地区的房价高。

全国的平均房价7922块钱,和我们的6444块钱中间大概1500块钱的差价,不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢?是因为原来的地价低,现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗?傻瓜都知道。

所以这个价格与土地的关系,有很多经济学家都认为没关系,我说有关系,就是因为这么一种情况。如果不承认这种情况,那就是开发商都是傻瓜,只能干赔本买卖了,现在看,有些开发商还是发了财的。

开发商资金和房价:

这个可能大家都清楚,一个是信贷政策的收紧,不管是从境内还是境外,在去杠杆的情况下,收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。

从城市来说,地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十,因为下了很多的文件告诉你,政府不能随便的借债了。企业也同样,融资政策上出现了限制严管,还有呢就是我们的货币总量缩减了,M1M2到六月份为止都低于百分之十,和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来,像在座的你们可能都是有钱人,你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。

那么同样还有一个反映,就是资金价格的上涨,比如说个人按揭贷款利率上调了,发债利率上调了,各种各样的借贷都产生了利率上调,那么货币政策从紧还会持续,至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。

我们再看看2017年一到五月份,我们的108家房地产企业,从新资融资下降了百分之五,银行贷款下降了29%,票据债券下降了49%,所以2017年上半年大幅度下滑,六月份也没有起色,七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元,房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。

2010年到2014年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿,五年的时间平均一年是两千亿。那么2015年到2016年,两年的时间新增的是8525,平均一年新增四千亿。

那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿,其中有六千亿是外债,2017年到期的大概有几千亿吧,明年大概四千多亿后年大概四千多亿,这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。

所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。

那么政策持续会出现什么情况呢?2018年资金紧张。为什么是2018年?因为今年销售不错。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张,虽然今年会还一部分债,但是没那么紧张。

可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年,那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题,是因为很多城市不批你销售,不跟你发销售证因为你老想卖高价,这个卖不了高价的时候怎么办呢?就扛着。扛到什么时候呢,扛到资金不够的时候。

如果资金不够了,那地方政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了,是吧,那我也得卖一部分啊。

2017下半年还有一种情况可能导致用低价卖房。就是地方政府批多少就是多少。因为什么呢?因为有些上市公司要求业绩,上半年扛得住下半年不一定扛得住,下半年可能说我总得有的业绩吧,因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖,但是降价或低价不表示说他是亏的,或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。

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